세 들어 사는 집이 경매에 넘어갔다면?

상황에 따라 경매에 대응하는 방식이 달라진다

경매 물건에 살고 있는 사람, 즉 점유자가 임차인  (전세나 월세로 남의 집을 빌려 사는 사람) 일 경우도 있다. 임차인은 수백만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 내고 집을 빌려서 살고 있는데 이 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처한다면 그것만큼 날벼락도 없을 것이다. 경매에서 임차인의 상황은 아래와 같이 나뉜다.

1. 보증금 전액을 돌려받는 임차인

임대한 집에 다른 권리가 없다면 임차인의 권리를 제대로 갖춘 임차인은 보증금을 전액 돌려받는다. 보증금 전액 돌려받으므로 손해는 없다. 경매라는 번거로운 일을 겪기는 하지만 나쁜 상황은 아니다. 경매가 진행되는 기간 동안 보증금 인상을 하지 않아 저렴하게 살 수도 있고, 월세를 내던 임차인은 경매가 진행되는 기간 동안 매달 내던 월세를 내지 않아도 된다. 

2. 보증금을 일부만 돌려받는 임차인

보증금을 일부만 돌려받는 임차인은 사정이 조금 다르다. 잃는 보증금 금액의 크기에 따라 다르겠지만 못 받은 보증금을 낙찰자에게 요구하기도 하고, 낙찰자에게 감정의 날을 세우기도 한다.  임차인은 못 받은 보증금은 낙찰자가 아니라 전 집주인에게 따로 청구해야 한다.

3. 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 임차인

법에서는 임차인에게 막강한 권리를 부여하고 있다. 하지만 임차인의 지위를 제대로 갖추지 못하면 임차인의 권리를 가지지 못한다. 전입신고를 하지 않은 경우가 해당된다. 자격을 갖지 못한 임차인은 법원의 배당에서 제외되고, 보증금을 돌려받지 못한다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 순순히 이사를 나가려 하지 않을 가능성이 높아 명도를 쉽게 풀기 힘들 수도 있다. 

경매를 당했을 때 임차인의 대응방법

임차인은 어느 날 날아온 법원등기우편물로 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 된다. 

임차인은 배당요구를 해야 우선변제권을 가진다. 임차인에게 가장 중요한 것은 대항력이 있느냐인데, 대항력의 유무는 이사할 때 이미 결정된다. 이미 대항력을 가지고 있었다면, 이들은 보증금을 전부 배당받거나, 거의 대부분을 배당받을 것이다.